投資用マンションの営業がつらい理由11個。電話営業やノルマがきついなら転職という方法も。精神崩壊する前に!!

「稼ぎたくて投資用マンションの営業職の仕事を始めたけど、毎日電話をかけるだけの単調な仕事が辛くてもう辞めたい」

「投資用のマンション業界は未経験でも就職できるって聞いたけど、離職率とか年収はどんな感じなんだろう?」

2008年のリーマンショックの時に不況に陥った不動産業界ですが、相変わらず新築ワンルーム投資マンションを、電話営業する業界は存在しています。

実需ではない2,3000万円するマンションを電話で案内してアポイントを取り契約する手法です。

大変と言われる営業ですが、どういった理由で大変なのかを紹介します。

  • ブラック?投資用マンション業界の業務内容
  • 投資用マンション営業のがつらい理由11個
  • 投資用マンション営業に向いている人の特徴3選
  • 退職を検討している人の転職方法

本当にブラック?投資用マンション業界の業務内容

ディベロッパーとしてマンション1棟建設し、そのマンションの1室を区分所有として、顧客に販売する手法です。

オーナーとしてマンション経営を行い、顧客は購入の際にローンを活用します。

35年ローンを組み、ローンの支払いは購入したマンションの家賃収入で賄う仕組みになります。

ですので、初期費用は100万円弱の頭金さえあれば購入出来てしまう訳です。

投資用の不動産として、引いては顧客のライフプラン丸ごと提案する営業になります。

マンション経営は所得の高い不要層のイメージですが、一般的なサラリーマンで行うことが可能ですね。

営業マンは上場企業や優良企業に対して電話営業を行いアポイントを取っていく営業手法になります。

投資用マンションの営業先

  • 学校の教師
  • 役所勤めの公務員
  • 上場・優良企業の管理職

所得が多く税金を多く払っていそうな顧客に対して営業。

役所であれば土木課・道路課などの工事関係の部署に営業時間中に電話で案内。

男性が顧客になることが多い。

「既にマンション経営をしていて1戸持っているからもう不要」

と断りを入れる顧客も稀にいるが、そういった顧客は投資に興味がある証拠なので買い増しの提案。

アポイントをとり、宅建(宅地建物取引主任者)を持った上司と対面で商談し契約。

年収300-400万円の飲食店店長などの収入でも、3000万円前後のマンション経営を行うことも可能です。

主に反響広告のプル型ではなく、電話営業のプッシュ型の営業を行います。

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投資用マンション営業がきつい理由11個

理由①体育会系のノリについていけない

投資用マンション業界の社風として完全に体育会系のノリで、合わない人も多いです。

面接でもハキハキと喋らない・声が小さい人は落とされます。

また朝礼の際、営業部フロアでは、怒号のような叫び声が響いています。

「ケンカ?上司の詰め?」

と未経験者は感じビビります(笑)

朝礼ですので各営業部の数字の進捗状況や、前日の業務報告、持ち回り制の一言スピーチなどです。

「本日の達成目標はぁぁぁ!午前中にぃぃ!アポイントぉぉ!1件死守しまぁぁすっ!」

など叫ぶように話す先輩社員もいるため完全に体育会系のノリの職場といえます。

理由②単調な1日中電話営業

投資用マンションの営業がやることは、1日12時間以上ひたすら電話を掛けるだけの架電です。

1日の電話本数は500-600件にも及びます。

業界未経験でも1日の新人研修のあとに、リストを渡されて1日中電話をかけます。

「もしもし・・」「税金対策のご案内で・・」

の導入部分のトークを1日中行い、具体的なマンション経営の話まで進むのは1日5-10件ほど、アポイントまで結ぶ突くのは月に1件2件取れれば優秀な営業マンです。

闇雲に電話を掛けるわけではなく、購入できる収入がある顧客の連絡先が載っているリストに電話していきます。

新人の頃はスクリプト(台本)を用意するので、その内容に沿って基本トークを徹底的に体に覚えこませます。

ロープレなどで営業練習を行い抑揚などをつけたり、トークを工夫することで、徐々に営業も上達していきます。

ですが、上達する前に上司からの詰め・ノルマのプレッシャー・単調な電話営業などに嫌気がさし退職してしまう人材が多いです。

理由③お客の「断り」「興味ない」「ガチャ切り」「罵倒」の嵐

お客さんから「また投資マンションの営業か。鬱陶しいな」

ということがある程度認知されてしまっています。

ですので「忙しい」「結構です」「本当に迷惑なので辞めてください」「警察に言いますよ」「おまえ殺しに行くから会社の住所と名前を言え」などと言われることは日常茶飯事。

断り文句から営業が始まると言っても過言ではない営業が投資用マンションの世界です。

理由④過酷なノルマへのプレッシャー

ノルマ達成のプレッシャーが半端ないです。ノルマはマンションの販売なのですが、1-2か月に1戸売れれば優秀な部類なので、1か月・1日・1時間ごとに細かな目標・ノルマの設定されています。

  • 1か月目標 ⇒ アポ獲得1件以上
  • 新規見込み客 ⇒ 15人以上
  • 1日の打電数 ⇒ 500件以上

目標未達成の場合は、休日がなくなる。夜間22時頃まで個人宅に電話。受話器をガムテープでぐるぐる巻きにされ、架電を強要されるなどの仕打ちがあります。

電話営業が上手くいかない場合は、話の仕方に工夫が必要になります。

断り文句を切り返してアポイントに繋げる・自分本位な営業を抑えて顧客目線・相手への思いやりうあ声のトーンを変えるなどと工夫ですね。

ですが、ノルマなどのプレッシャーで工夫する気持ちが削がれてしまっている営業も少なくないです。

売れている営業マンは独自のキャラや派手な演出などで、成果を出し続けています。

理由⑤上司からの詰め・叱責

マンションの契約が出来ない社員は、会社にとって赤字社員なので詰め・叱責の対象になります。

全社員の前で「お前は生きている価値がない」と全人格を否定され、人間扱いされないほど罵倒されることもよくある光景。

営業妨害か?と感じるほど打電を強要され、腱鞘炎になることもありますし、男性社員は殴られているケースもあります。

理不尽な目標の達成を強要されるようなパワハラも常態化しています。

理由⑥休日の少なさ

本来は週に1回2回の休日があります。

ですが、所属している部署やチームの、目標に対し未達ペースだと月末近くは休みなしで出勤ということもあります。

休日が月に1回2回だけということもありました。

休日休暇があまりにも少ないので休みの日はひたすら寝るということを繰り返す日々です。

労働基準監督署に報告すればよい!友人にも言われましたが、是正を待つよりも、退職して楽になりたいという社員が多かった印象です。

理由⑦労働時間・残業の長さ

朝10時から夜22時まで毎日営業電話です。残業代はみなし残業として一切支給されません。

固定給は比較的高いですが、時給計算すると最低時給を下回るほどです。

それくらい労働時間・残業時間が長いのです。

理由⑧営業手法がブラック

「投資用マンション業界って怪しい業界だよね」

と世間一般で思われている理由の1つが、営業リストの入手方法です。

名簿屋というリスト売買会社からリストを1件10円などで購入しています。

名簿屋は高校・大学の卒業名簿などを買い取り、原本をコピーして複数の会社に転売しています。

個人情報の取扱いに厳しくなっているとはいえ、リストの売買は合法なんです。

法律的な見解としては、名簿業者が個人情報取扱業者として、個人情報保護法のルールに沿っていれば合法という見解です。

また2011年に法改正があり、「宅地建物取引業法施行規則16条の12第1号のニ」の改正があり投資マンションの販売方法に一定の規制が入ったんです。

(4)勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為

(6)迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為

参照:http://www.garbagenews.net/archives/2131581.html

相手が明確にマンションの営業を拒否した場合はそれ以降電話してはいけないというルールになります。

このような規制を設けないといけないくらい、ブラックな営業をしている業界ことだったということですね。

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理由⑨顧客の利益が出づらい投資商品

投資用マンションは顧客よりも、販売会社・ディベロッパーの方が設けやすい投資商品です。

つまり顧客は利益が出ずらいと言えます。

営業トークとしては下記のようなもの。

  • 団体信用生命保険に加入できるので万一の時はローンがゼロとなり生命保険代わりになる
  • ローンを完済すれば家賃収入が丸々入ってくるので私的年金として活用
  • 生保会社が倒産すると保険料はゼロだが、マンション所有物なのでリスクが少ない

営業マンにとって都合の良い「過去の生保会社の倒産の新聞記事」などを持参して営業しますが、リスクの説明はほとんどしない。

  • 空室リスク
  • 家賃下落のリスク
  • 修繕費などの必要経費のリスク
  • 変動金利のリスク

リスクの説明は顧客から聞かれないと答えることはありません。

空室リスク関しても「家賃保証をするので安心です!」と答えます。

ですが、実際は家賃の15%の高額な家賃保障の手数料をつけないといけないので、オーナーの利益がさらに出ずらくなります。

空室リスクがゼロになっても、変動金利で借り入れしているので、金利が上がればやっぱりオーナーの利益減ります。

また税金対策の物件ですが、実際の税金の戻りは新築で購入した5年間程度。それ以降税金の恩恵はないです。

万が一空室になり家賃収入がゼロになってもオーナーは毎年修繕積立金や管理会社への管理費などを負担するので、オーナーにとってリスクだらけの金融商品といえます。

ただ、一部ですが、都心部駅前の物件は空室リスクも少ないので安定した家賃収入を得れるケースもあります。

ですが現状、大多数のオーナーは収支マイナスの物件を購入させられているケースが多く、損切りでやむなく売却し、ローンの残金だけが残っているオーナーも多いです。

理由⑩離職率の高さ

上記のような理由から投資用マンション営業の離職率は高いです。

一般的な業界の離職率が高くても2-3割と言われていますが、投資用マンション業界は5-6割とも言われています。

僕が所属していた企業では新卒20人入ってきて半年で全員退職していました。

迷惑電話をかけているという良心の呵責の気持ちが強くなり「お客さんに感謝される仕事に転職したい」といって退職する中途社員も多いです。

入退職者の多い入れ替わりの激しすぎる超過酷な業界と言えますね。

上司の数字へのプレッシャーが半端の精神的に肉体的に疲弊し早期退職する社員が多数です。

前職の営業成績や、資格の有無など一切関係なく、「採用してダメなら退職に追い込もう」という社員を使い捨てにする企業が多いことも特徴です。

精神的に相当図太くないと続けることが出来ない業界です。

理由⑪キャリアアップに繋がりにくい

投資用マンションの営業は、専門知識なども付きにくいので今後のキャリアップにも繋がりにくいです。

宅建の資格は生かせますが、ローンアドバイザー・管理業主任者・FPなど通常の不動産業界であれば役立ちそうな資格も残念ながら生かせません。

常に求人サイトで募集している企業が多いので、書類選考などで落ちることもほとんどないです。

コミュニケーション能力さえ最低限あれば内定は出やすいです。

投資用マンション業界で入社を控えた方が良い企業は下記のように求人サイトに書かれている企業です。

  • 「モデル年収が25歳850万円」
  • 「20代の若手社員が大活躍」

年収でしか求職者の関心を引けない・無知の社会人経験の乏しい若手をこき使いたい

こういった理由で、「高給」「若手社員」を売り文句にしているのです。募集内容をしっかり見てから応募するようにしましょう。

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【コラム】投資マンションの業界用語集

架電数・打電数

電話をかけた本数。1日の電話本数もノルマの対象となるため。

使用例「おまえ今日何件架電したんだよ?0件?少ねぇよ。今日22時まで架電続けろ」

本人通話

リストに載っている本人と電話がつながった状態。決裁者と直接話しないと商談が進まないため本人通話を営業マンは常に意識してる。

書類送付

物件資料・会社概要などの資料を見込み客に送った状態。資料送付した後に追客の電話を行うため書類送付件数も毎月のノルマとして課せられる。

使用例「資料送付何件だよ?は?0件?おまえ寝てたの?資料送付取れるまで電話かけろ。帰れると思うなよ」

アポ取得

見込み客からアポイント取得できた状態。電話で興味関心を引きアポで契約になるよう営業をする。

キャラ

ローンが通りそうか、マンションを変えそうな客かどうかを示す表現。

「上場企業の部長で年収900万円」 ⇒ キャラが良い

「中小企業の係長で年収350万円」 ⇒ キャラが悪い

見込み客

マンション購入に対して興味がある、前向きな客。少なくとも拒否反応を示していない。

初訪

アポイントを取った客への初めての訪問。ほとんが初訪で購入するかどうか決まる。

2回目以降の訪問はほとんどない。

追客

資料送付などの見込み客に対して引き続き電話営業などを行い、追いかけ続ける営業。

申込

物件価格の5%ほど手付金を入れてもらった状態。完全に契約する前の段階。

部屋の仮押さえなどの買い付けの仮証明など

契約・金消

契約が完了した状態。

不動産は宅建資格取得者・ローンは金融機関ローン担当者・法律は司法書士などが必要に応じて同席し契約書の取り交わし。

金銭消費貸借契約(金消)はローン契約のことですので、金消まで結べば契約完了いえます。

金消後に、ローンキャンセルになることもありますが、「ロンキャン」と呼ぶこともあります。

買い増し

既に1戸購入している顧客が2戸目以上の物件を買うことを買い増し。

2戸以上買い増しする顧客は優良顧客

投資用マンションの営業が向いている人の特徴4つ

特徴①多額の報酬を得たい人。稼ぎたい人

不動産業界全般に共通する話ですが、「稼ぎたい」「高い歩合給をゲットしたい人」には向いている業界です。

学歴がなくても営業力さえあれば評価される完全実力主義。

「とにかく金儲け」「お金に貪欲」「家族を養わないといけない危機感」こういった人は常に稼ぎ続けています。

フルコミッションではないですが、高額所得で自分で確定申告する売れっ子営業マンもいるほど。

■給与例 固定給25万円/月+歩合給(物件価格の3-5%)=多い時で100-300万円/月

特徴②投資商品の営業経験

先物取引・証券営業などの投資商品の営業経験者が、「さらなる投資商品の知識をつけたい」という理由で転職するのはアリです。

他の金融商品を販売していたけど、証券・先物より安定感のある不動産を売りたい!という志望動機で入社した営業マンもいましたね。

ですが、金融商品の取扱い経験なし・PCスキルなし・レインズも知らない不動産業界未経験でも働くことが出来る業界ではあります。

競売物件の任意売却の経験がある業界経験者が入社することもありましたが、幅広い業界知識をつけたい人も入社してきますね。

特徴③精神力・ストレス耐性が強い

精神力・ストレス耐性が圧倒的に強い人は向いています。

  • 小さなことで毎回落ち込まない
  • 自己肯定感が強い。自分を卑下しない
  • 意気込み・責任が強すぎず良い意味で適当な性格
  • 仕事のプライベートの切り替えが上手。リフレッシュできる
  • 粘り強さ・諦めない・ポジティブな考え方を持っている

こういった人は投資マンション業界で継続して成果を残せます。

特徴④圧倒的な営業力がある人

営業力に圧倒的な自信がある人は向いています。

投資マンションなど細かな知識はなくとも、アポさえとれば宅建を持っている上司が同行して営業して商談を進めてくれます。

アポを取る営業力さえあれば、会社に利益をもたらすので月収100万も夢ではありません。

ですが、ほとんどの人が結果が出せないので、投資用マンションの営業力は汎用性のない特殊な能力なのかもしれません。

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投資用マンション営業が辛いときは転職という方法も

上記のように投資用マンションの営業で成果を残し続けれる人は一握りで、ほとんどの社員は短期間で退職していきます。

うつ病・原因不明の気管支炎などストレスを原因とする病気で休職・退職する社員が多いのも業界の特徴です。

ですので、もしあなたが今「投資用のマンションの営業の仕事が辛くて辛くて仕方ない」と感じているのなら退職して、違う業界に転職することをお勧めします。

仕事は世の中にたくさんありますが、あなたの体は世の中に1つです。

一度精神を病んでしまった体は治るまでに時間がかかり職場復帰がさらに遅くなり、転職の際に不利になります。

ですので、「辛い」と感じるほど頑張っているのなら、転職に向けた活動を開始した方が容易と思います。

「短期間で退職したら転職先に困るのでは?」

と感じている人も多いですが、実際はそんなことはありません。営業マン不足の企業は多いので、短期間の離職でも、すぐに転職先が決まる例もたくさんあります。

また、あなた自身投資用マンションの営業で培ったBtoCでのコミュニケーション能力があるので、その能力を生かせば、転職先も十分見つけることは可能です。

あなたにピッタリな転職先を見つけるたった1つの方法

とはいえ、しっかり業界研究・自己分析などの対策もせずに転職活動をしても苦労するのは目に見えています。

ですので、あなたにピッタリな求人を見つける方法としては、転職エージェントを活用するほのが1番の近道です。

転職エージェントというのは、あなたの専任のコンサルタントが「あなたが活躍できる業界や職種のアドバイス」「応募書類の添削」「面接対策」などを完全無料で行ってくれるんです。

僕自身も転職の際にはDODAという業界大手の転職エージェントのサービスを利用しました。

登録した転職エージェントはDODAだけだったのですが、結果的に転職活動期間2か月にも関わらず、7社の内定を勝ち取ることが出来ました。

僕がDODAが優れているな!感じた理由は下記になります。

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DODAが転職エージェントの中でも優れている理由3つ

理由①求人の8割が非公開求人

転職エージェントも僕人身複数登録しましたが、DODAが1番良かったなと感じた理由の1つが、「圧倒的な求人数の多さ」です。

DODAの求人の8割が非公開求人で、DODAに登録した人限定で応募できる求人ばかりです。

転職といえば、リクナビネクスト・マイナビ転職などの求人サイトが一般的ですが、求人サイトには掲載されていない求人がDODAにはたくさん紹介されています。

当然求人が多くなると、僕たち求職者にとっては選択肢が増えるので、求人数に比例して内定数も増えていくことになります。

理由②大手企業なので安心して登録できる

DODAはテレビCMも放映しているパーソルキャリア(旧:インテリジェンス)という大手企業が提供しているサービスです。

やはり大手企業ですので、安心して転職支援サービスにも登録できます。

転職エージェントの仕事というのは、有料職業紹介事業という厚生労働書からの許認可を得れば誰でもできますし、社長1人だけの転職エージェントの会社といのも少なくないです。

やはり小規模な転職エージェントは営業マンも少ないので、紹介してくれる求人数も圧倒的に不足。

また、個人情報の扱いに関しても大手企業ほど厳重ではないです。

その点から考えると、中小の転職エージェント会社に登録するメリットはなく、DODAのような大手企業へ登録する方が得策なんです。

理由③専任コンサルタントのアドバイスが適格すぎる

私自身何社か転職エージェントに登録しましたが、DODAの転職エージェントの専任コンサルタントの方の私へのアドバイスが適格過ぎました。

例えば、志望動機の考え方に下記のようにアドバイスしてくれます。

「現在の志望動機も悪くはないです。ですが、もっと企業に対してどういった価値を提供できるかを、ご自身の経験を交えて伝えるようにすると更に良くなります。」というアドバイスを受けました。

さらに、「ご自身が希望されている仕事は良く分かりました。ですが、企業様から評価されやす職種ですと○○の職種の方になると感じました。

××という経験は転職市場でも非常に少ない特殊なスキルなので、このスキルをアピールされると希望年収より2割はアップできると思います。」などなど。

このように自分では気づかいアドバイスを的確にもらうことが出来たんです。

「やっぱり転職のプロは違うな~」と感心したことを覚えています。

DODAへの無料の登録方法

ですので、早速DODAへ無料登録を行い、専任コンサルタントからアドバイスを受けるようしましょう!

まず、DODAの公式ホームページより登録画面に進み「氏名・年齢・住所・連絡先・直近の職歴・希望面談日」などの必須項目を入力しましょう。

面談は、DODAの全国7か所ある事務所に訪問しても良いですし、電話面談で登録を済ませても大丈夫です。

登録者の8割は電話での面談で登録を済ませる人も多いので、電話面談の希望日程などを「自由記入欄」に記載しておくと良いですよ。

登録後数時間後に、DODAの担当の方から電話で連絡が入ります。

面談日程の調整をその電話で行うということですね。面談日程を決めれば、後は面談日を待つだけです。

面談日までに必ず用意しておいた方がよいものは職務経歴書です。

職務経歴書がないと、いくら転職のプロであるDODAのコンサルタントの方でもあなたに適切なアドバイスや、求人を紹介することは出来ません。

経歴を元に、話が進みますので、当日円滑に登録が進むように、職務経歴書は用意しておきましょう。

そのあたりの必要書類の準備に関しても、DODAに登録したの電話で丁寧に説明してもらえます。

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転職は当然ですが、転職のプロに相談するのがベストです。

僕自身、DODAへ登録して応募書類の添削をしてもらってから、書類選考の通過率が約5倍にアップしました。

転職エージェントののプロの視点は、本当にすごいんだなと感心しましたね。

いかに自分で作った応募書類の内容が穴だらけだったかということですが(笑)

DODAへ登録してプロのコンサルタントにアドバイスを受けることで、確実に今以上にあなた自身を企業にアピールできます。

結果、収入面・待遇面・仕事の内容で、今以上の職場に転職できる確率もグッとアップします。

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