投資用マンションの営業がつらい理由11個。電話営業やノルマがきついなら転職という方法も。精神崩壊する前に！！

「稼ぎたくて投資用マンションの営業職の仕事を始めたけど、毎日電話をかけるだけの単調な仕事が辛くてもう辞めたい」

「投資用のマンション業界は未経験でも就職できるって聞いたけど、離職率とか年収はどんな感じなんだろう？」

2008年のリーマンショックの時に不況に陥った不動産業界ですが、相変わらず新築ワンルーム投資マンションを電話営業する業界は存在しています。

実需ではない2、3000万円するマンションを電話で案内してアポイントを取り契約する手法。

大変と言われる営業ですが、どういった理由で大変なのかを紹介します。

• ブラック？投資用マンション業界の業務内容
• 投資用マンション営業のがつらい理由11個
• 投資用マンション営業に向いている人の特徴3選
• 退職を検討している人の転職方法

 

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本当にブラック？投資用マンション業界の業務内容

ディベロッパーとしてマンション1棟建設し、そのマンションの1室を区分所有として、顧客に販売する手法です。

オーナーとしてマンション経営を行い、顧客は購入の際に不動産投資ローンを活用します。

35年ローンを組み、ローンの支払いは購入したマンションの家賃収入で賄う仕組みになりますね。

ですので、初期費用は100万円弱の住宅ローンの頭金さえあれば購入出来てしまう訳です。

投資用不動産として、引いては顧客のライフプラン丸ごと提案する営業になります。

マンション経営は所得の高い富裕層のイメージですが、一般的な不動産投資はサラリーマンで行うことが可能ですね。

営業マンは上場企業や優良企業に対して電話営業を行いアポイントを取っていく営業手法になります。

投資用マンションの営業先

• 学校の教師
• 役所勤めの公務員
• 上場・優良企業の管理職

所得が多く税金を多く払っていそうな顧客に対して営業する形になります。

役所であれば土木課・道路課などの工事関係の部署に営業時間中に電話で案内。

男性が顧客になることが多い。

お客さん「既にマンション経営をしていて1戸持っているからもう不要」

と断りを入れる顧客も稀にいますが、そういった顧客は投資に興味がある証拠なので買い増しの提案。

まぁそのも区分所有のマンションを既に購入している人自体が相当珍しいですけどねｗ

アポイントが取れれば、宅建士(宅地建物取引主任士)を持った上司と対面で商談し契約。

年収300-400万円の飲食店店長などの収入でも、3000万円前後のマンション経営を行うことも可能です。

主に反響広告のプル型ではなく、電話営業のプッシュ型の営業を行いますね。

 

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投資用マンション営業がきつい理由11個

理由①体育会系のノリについていけない

投資用マンション業界の社風として完全に体育会系のノリで、合わない人も多いです。

面接でもハキハキと喋らない・声が小さい人は落とされます。

また朝礼の際、営業部フロアでは、怒号のような叫び声が響いています。

投資用マンション会社で働く人「ケンカ？上司の詰め？」

と未経験者は感じビビりますね（笑）

朝礼ですので各営業部の数字の進捗状況や、前日の業務報告、持ち回り制の一言スピーチなどです。

「本日の達成目標はぁぁぁ！午前中にぃぃ！アポイントぉぉ！1件死守しまぁぁすっ！」

など叫ぶように話す先輩社員もいるため完全に体育会系のノリの職場といえます。

理由②単調な1日中電話営業

などと勢いよく電話しますよね（笑）

投資用マンションの営業がやることは、1日12時間以上ひたすら電話を掛けるだけの架電（かでん）。

1日の電話営業の本数は500-600件にも及びますね。

業界未経験でも1日の新人研修のあとに、営業先リストを渡されて1日中電話をかけます。

「もしもし・・」「税金対策のご案内で・・」

の導入部分のトークを1日中行い、具体的なマンション経営の話まで進むのは1日5-10件ほど、アポイントまで結びつくのは月に1件・2件。

これだけアポが取れれば優秀な営業マンと呼ばれるんです（笑）

闇雲に電話を掛けるわけではなく、購入できる収入がある顧客の連絡先が載っているリストに電話していきます。

「リストってどこで手に入れるの？」

と気になるかもですが、リストは名簿屋から購入するんですｗ

何らかの方法で入手した連絡先の名簿を専門の業者が、販売してますね。

それを投資用マンションの営業が買うってことｗマジで闇の深い業界ですｗｗ

新人の頃はスクリプト(台本)を用意するので、その内容に沿って営業トークを徹底的に体に覚えこませます。

ロールプレイングなどで営業練習を行い抑揚などをつけたり、トークを工夫することで、徐々に営業も上達していきますね。

ですが、営業トークが上達する前に上司からの詰め・ノルマのプレッシャー・単調な電話営業などに嫌気がさしますよそりゃ・・。

「こんな仕事やってらんねぇ！！」

と退職してしまう人はメチャクチャ多いです（笑）

金融業界向けのノルマの詰めの対策は下記の記事で紹介しているので参考にしてみて下さいね。

不動産も金融系のノルマ達成への詰めはえげつないです。。

理由③お客の「断り」「興味ない」「ガチャ切り」「罵倒」の嵐

お客さん「また投資マンションの営業か。鬱陶しいな」

投資用マンション営業＝うざい・しつこい

上記のことがある程度認知されてしまっています…（汗）

ですので

• 「忙しい」
• 「結構です」
• 「本当に迷惑なので辞めてください」
• 「警察に言いますよ」
• 「おまえを殺○に行くから会社の住所と名前を言え」

などと言われることは日常茶飯事。

断り文句から営業が始まると言っても過言ではない営業が投資用マンションの世界です。

ストレスが溜まって辞めたくなるのも仕方ないですね。。

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理由④過酷なノルマへのプレッシャー

ノルマ達成のプレッシャーが半端ないです。ノルマはマンションの販売戸数なのですが、1-2か月に１戸売れれば優秀な部類。

上司もノルマを達成させるためにも、1か月・1日・1時間ごとに細かな目標・ノルマの設定してくるんです。

• 1か月目標　⇒　アポ獲得1件以上
• 新規見込み客　⇒　15人以上
• 1日の打電数　⇒　500件以上

もし達成できてない場合はどうなるのか？

電話営業が上手くいかない場合は、話の仕方に工夫が必要になります。

断り文句を切り返してアポイントに繋げる・自分本位な営業を抑えて顧客目線・相手への思いやりうあ声のトーンを変えるなどと工夫ですね。

ですが、ノルマなどのプレッシャーで工夫する気持ちが削がれてしまっている営業も少なくないです。

売れている営業マンは独自のキャラや派手な演出などで、成果を出し続けています。

理由⑤上司からの詰め・叱責

マンションの契約が出来ない社員は、会社にとって赤字社員なので詰め・叱責の対象になります。

全社員の前で「お前は生きている価値がない」と全人格を否定され、人間扱いされないほど罵倒されることもよくある光景。

「パワハラだろ！？」と感じるほど打電を強要され、腱鞘炎になることもありますね、、

男性社員は上司から殴られているケースだってありますからね。。

理不尽な目標の達成を強要されるようなパワハラも常態化しているヤクザな業界です。

 

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理由⑥休日の少なさ

本来は週に１回２回の休日があります。

ですが、所属している部署やチームの目標に対し未達ペースだと月末近くは休みなしで出勤ということもあります。

実際私も、休日が月に１回２回だけということもありましたね（笑）

休日休暇があまりにも少ないので休みの日はひたすら寝るということを繰り返す日々。

「労働基準監督署に報告すればいいじゃん！」

と友人にも言われましたが、是正を待つよりも、退職して楽になりたいという社員が多かった印象です。

精神的に相当追い込まれている証拠ですよねｗ

理由⑦労働時間・残業の長さ

朝10時から夜22時まで毎日営業電話。

「でも残業代出るんでしょ？」

と思うかもですが、甘い甘いｗ

残業代はみなし残業として一切支給されません。

固定給は比較的高いですが、時給換算すると最低賃金の時給を下回るほど。

それくらい労働時間・残業時間が長いのです。

理由⑧営業手法がブラック

「投資用マンション業界って怪しい業界だよね」

と世間一般で思われている理由の1つが、営業リストの入手方法です。

名簿屋というリスト売買会社から営業リストを1件10円などで購入しています。

名簿屋は高校・大学の卒業名簿などを買い取り、原本をコピーして複数の会社に転売しています。

個人情報の取扱いに厳しくなっているとはいえ、リストの売買は合法なんです。

法律的な見解としては、名簿業者が個人情報取扱業者として、個人情報保護法のルールに沿っていれば合法という見解です。

また2011年に法改正があり、「宅地建物取引業法施行規則16条の12第1号のニ」の改正があり投資マンションの販売方法に一定の規制が入ったんです。

(4)勧誘に先立って宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行う行為

(6)迷惑を覚えさせるような時間の電話又は訪問する行為

参照：http://www.garbagenews.net/archives/2131581.html

相手が明確にマンションの営業を拒否した場合はそれ以降電話してはいけないというルールになります。

このような規制を設けないといけないくらい、ブラックな営業をしている業界ことだったということですね。

 

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理由⑨顧客の利益が出づらい投資商品

電話営業をしながら、お客さんが損する可能性があるマンションを売ることに疑問を感じることは1度はあるはず。。

実際投資用マンションは顧客よりも、販売会社・ディベロッパーの方が設けやすい投資商品。

つまり顧客は利益が出ずらいんです。

営業トークとしては下記のようなもの。

営業マンにとって都合の良い「過去の生保会社の倒産の新聞記事」などを持参して営業しますが、リスクの説明はほとんどなし。

リスクの説明は顧客から聞かれないと答えることはありません。

空室リスクに関しても「家賃保証をするので安心です！」と答えます。

ですが、実際は家賃の10-15%の高額な家賃保証の手数料をつけないといけないので、オーナーの利益がさらに出ずらくなります。

空室リスクがゼロになっても、変動金利で借り入れしているので、金利が上がればやっぱりオーナーの利益減ります。

以前には、レオパレスの「一括借上げシステム」の一方的な条件変更によるトラブルが問題になっていましたね。

また税金対策の物件ですが、実際の税金の戻りは新築で購入した5年間程度。それ以降税金の恩恵はありません。

万が一空室になり家賃収入がゼロになっても、オーナーは毎年修繕積立金や管理会社への管理費などを負担する必要があります。

投資用マンションは、オーナーにとってリスクだらけの金融商品なのはこういった理由のためです。

ただ一部ですが、都心部駅前の物件は空室リスクも少ないので安定した家賃収入を得れるケースもあります。

ですが現状、大多数のオーナーは収支マイナスの物件を購入させられているケースが多く、損切りでやむなく売却し、ローンの残金だけが残っているオーナーも多いですね。。

理由⑩離職率の高さ

上記のような理由から投資用マンション営業の離職率は高いです。

参照：厚生労働省

上記は厚生労働省発表の雇用動向調査のデータ。

緑の棒グラフが離職率を表すデータで不動産業は16.5%と全体の中でも離職率は高め。

ですが16.5%の離職率は、不動産業界全体のデータなので低いんです。

投資用マンション業界だけに絞ってみると、離職率は5-6割とも言われていますからね。。

僕が所属していた投資用マンションの企業では新卒20人入ってきて半年で全員退職していました。ヤバすぎですよね（笑）

迷惑電話をかけているという良心の呵責が強くなり「お客さんに感謝される仕事に転職したい」といって退職する中途社員も多いです。

入社・退職者の多い入れ替わりの激しすぎる超過酷な業界と言えます。

上司からの数字達成のプレッシャーが半端ないです（汗）

ですので精神的・肉体的に疲弊しうつ病などになる。そして早期で退職する投資用マンションの営業社員が多いのも当然。。

前職の営業成績や、資格の有無など一切関係なく、「採用してダメなら退職に追い込もう」という社員を使い捨てにする企業が多いことも特徴。

精神的に相当図太くないと続けることが出来ない業界なんです。

https://mens-hige-datsumou.net/post-811

理由⑪キャリアアップに繋がりにくい

投資用マンションの営業は、専門知識なども付きにくいので今後のキャリアアップにも繋がりにくいです。

宅建士の資格を持っていれば今後不動産業界で活かせます。

ただ下記のような資格は投資用マンションでは役立ちません。。

通常の不動産業界であれば役立ちそうな資格も投資用マンションの業界では一切役立ちませんね。。

この業界は常に人手不足なので常に求人サイトで募集している企業が多いです。

なので応募すればよっぽどでない限り書類選考などで落ちることもほとんどありません（笑）

コミュニケーション能力さえ最低限あれば内定は出やすいってこと。

投資用マンション業界で入社を控えた方が良い企業は下記のように求人サイトに書かれている企業です。

• 「モデル年収：入社2年目で2000万円（シノケンハーモニー）」
• 「20代の若手社員が大活躍」

年収でしか求職者の関心を引けない・無知の社会人経験の乏しい若手をこき使いたい

こういった理由で、「高給」「若手社員」を売り文句にしているのです。募集内容をしっかり見てから応募するようにしましょう。

 

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【コラム】投資マンションの業界用語集

架電数(かでんすう)・打電数

架電数・打電数とは、電話をかけた本数。1日の電話本数もノルマの対象となるため。

使用例「おまえ今日何件架電したんだよ？0件？少ねぇよ。今日22時まで架電続けろ」

本人通話

本人電話とは、リストに載っている本人と電話がつながった状態。決裁者と直接話しないと商談が進まないため本人通話を営業マンは常に意識してる。

書類送付

物件資料・会社概要などの資料を見込み客に送った状態。資料送付した後に追客の電話を行うため書類送付件数も毎月のノルマとして課せられる。

使用例「資料送付何件だよ？は？0件？おまえ寝てたの？資料送付取れるまで電話かけろ。帰れると思うなよ」

アポ取得

見込み客からアポイント取得できた状態。電話で興味関心を引きアポで契約になるよう営業をする。

キャラ

ローンが通りそうか、マンションを変えそうな客かどうかを示す表現。

「上場企業の部長で年収900万円」　⇒　キャラが良い

「中小企業の係長で年収350万円」　⇒　キャラが悪い

見込み客

見込み客とは、マンション購入に対して興味がある、前向きな客。少なくとも拒否反応を示していない。

初訪

初訪とはアポイントを取った客への初めての訪問。ほとんが初訪で購入するかどうか決まる。

2回目以降の訪問はほとんどない。

追客

追客とは資料送付などの見込み客に対して引き続き電話営業などを行い、追いかけ続ける営業。

申込

申込とは物件価格の5%ほど手付金を入れてもらった状態。完全に契約する前の段階。

部屋の仮押さえなどの買付の仮証明など

契約・金消

契約が完了した状態。必要に応じて契約書の取り交わしが必要。

金銭消費貸借契約(金消)はローン契約のことですので、金消まで結べば契約完了いえます。

金消後に、不動産ローンのローンがキャンセルになることもありますが、「ロンキャン」と呼ぶこともあります。

買い増し

買い増しとは、既に1戸購入している顧客が2戸目以上の物件を買うことを買い増し。

2戸以上買い増しする顧客は優良顧客

 

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投資用マンションの営業が向いている人の特徴4つ

特徴①多額の報酬を得たい人。稼ぎたい人

不動産業界全般に共通する話ですが、「稼ぎたい」「高い歩合給をゲットしたい人」には向いている業界です。

学歴がなくても営業力さえあれば評価される完全実力主義。

「とにかく金儲け」「お金に貪欲」「家族を養わないといけない危機感」こういった人は常に稼ぎ続けています。

フルコミッションではないですが、年収2000万円を超え高額所得で自分で確定申告する売れっ子営業マンもいるほど。

■給与例　固定給25万円/月+歩合給(物件価格の3-5%)=多い時で100-300万円/月

特徴②投資商品の営業経験

先物取引・証券営業などの投資商品の営業経験者が、「さらなる投資商品の知識をつけたい」という理由で転職するのはアリです。

他の金融商品を販売していたけど、証券・先物より安定感のある不動産を売りたい！という志望動機で入社した営業マンもいましたね。

ですが、金融商品の取扱い経験なし・PCスキルなし・レインズも知らない不動産業界未経験でも働くことが出来る業界ではあります。

競売物件の任意売却の経験がある業界経験者が入社することもありましたが、幅広い業界知識をつけたい人も入社してきますね。

特徴③精神力・ストレス耐性が強い

精神力・ストレス耐性が圧倒的に強い人は向いています。

• 小さなことで毎回落ち込まない
• 自己肯定感が強い。自分を卑下しない
• 意気込み・責任が強すぎず良い意味で適当な性格
• 仕事とプライベートの切り替えが上手。リフレッシュできる
• 粘り強さ・諦めない・ポジティブな考え方を持っている

こういった人は投資マンション業界で継続して成果を残せます。

特徴④圧倒的な営業力がある人

営業力に圧倒的な自信がある人は向いています。

投資マンションなど細かな知識はなくとも、アポさえとれば宅建士の資格を持っている上司が同行して営業して商談を進めてくれます。

アポを取る営業力さえあれば、会社に利益をもたらすので月収100万も夢ではありません。

ですが、ほとんどの人が結果が出せないので、投資用マンションの営業力は汎用性のない特殊な能力なのかもしれません。

 

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投資用マンション営業が辛いなら転職活動を始めよう！

上記のように投資用マンションの営業で成果を残し続けれる人は一握りで、ほとんどの社員は短期間で退職していきます。

うつ病・原因不明の気管支炎などストレスを原因とする病気で休職・退職する社員が多いのも業界の特徴です。

ですので、もしあなたが今「投資用のマンションの営業の仕事が辛くて辛くて仕方ない」と感じているのなら退職して、違う業界に転職することをお勧めします。

仕事は世の中にたくさんありますが、あなたの体は世の中に1つ。

一度精神を病んでしまった体は治るまでに時間がかかり職場復帰がさらに遅くなり、転職の際に不利になります。

ですので、「辛い」と感じるほど頑張っているのなら、転職に向けた活動を開始するべき。

「短期間で退職したら転職先に困るのでは？」

と感じている人も多いですが、実際はそんなことはありません。

営業マン不足の企業は多いので、短期間の離職でも、すぐに転職先が決まる例もたくさんあります。

また、あなた自身投資用マンションの営業で培ったBtoCでのコミュニケーション能力があるので、その能力を生かせば、転職先も十分見つけることは可能です。

あなたにピッタリな転職先を見つけるたった1つの方法

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ですので、あなたにピッタリな求人を見つける方法としては、転職エージェントを活用するほのが1番の近道です。

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僕自身も転職の際にはマイナビエージェントという業界大手の転職エージェントのサービスを利用しました。

登録した転職エージェントはマイナビエージェントだけだったのですが、結果的に転職活動期間2か月にも関わらず、7社の内定を勝ち取ることが出来ました。

 

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転職決まらない人が多く登録している転職エージェントTOP3

4位：就職shop

番外編ですが、就職shopも紹介しておきます。就職shopは30歳以下の若手ビジネスパーソン向けの転職エージェントです。

特徴としては、3つあります。

①書類選考不要で必ず面接まで進める

就職shopの最大のメリットはなんといっても書類選考不要で希望した企業の面接を受けれるということ。

• 「どれだけ応募しても書類選考落ちで面接まで進まない・・」
• 「面接まで進めば自分の良さをアピール出来るのに・・」

という人は是非使っておきたいサービスです。

書類選考不要の転職エージェントは他社でもないサービスなので、個人的にはかなり画期的だと思いますね。

②全ての企業を取材済み！求人情報が正確

就職shopの求人は、全てスタッフが足を運んで企業を100%取材しています。

取材していることによるメリットとしては「求人情報が正確」「ブラック企業が皆無」といったことがあります。

ですので就職shop経由で入社した場合は「聞いていた条件や仕事内容じゃなかった・・」ということはほぼ皆無と言って良いでしょう。

ただ、全ての企業に足を運んでから求人掲載するので必然的に他の転職エージェントよりは求人数は少なくなります。

なので今回は4位にランキングしておきました。

③18-30歳以下の男女のみが登録の対象

他の転職エージェントであれば何歳であってもう登録可能です。

ですが、就職shopは18-30歳男女の若者向けの転職エージェントとなります。

なので、31歳以上の場合は登録が出来ないのでその点だけ注意が必要です。

 

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